Kinh doanh nhà hàng, quán ăn, quán cafe cần chọn vị trí đẹp, đông dân cư, dễ dàng tìm thấy và những địa điểm như vậy thì không phải chủ nào cũng có sẵn. Đa phần chủ đầu tư thường tìm thuê mặt bằng. Vậy làm thế nào để đàm phán thuê mặt bằng tối đa được chi phí và lợi nhuận? Nếu bạn đang có ý tưởng kinh doanh và tìm thuê mặt bằng thì đừng bỏ qua những kinh nghiệm đàm phán thuê mặt bằng kinh doanh dưới đây.
I. Cách chọn mặt bằng kinh doanh
Mặt bằng trong kinh doanh đóng vai trò quan trọng quyết định tới sự thành công của một nhà hàng, quán ăn, quán cafe. Tùy đối tượng mục tiêu, mô hình kinh doanh, mà sẽ có những tiêu chí nhất định khi lựa chọn địa điểm.
Kinh doanh trong lĩnh vực nhà hàng và quán cafe, được mệnh danh là ngành có lợi nhuận cao. Song rõ ràng việc lựa chọn một địa điểm phù hợp, để mở quán cần đáp ứng được những ưu tiên cụ thể. Chủ quán nắm rõ được điều này thì sẽ giành được thế chủ động khi đàm phán thuê mặt bằng.
1.1. Vị trí đẹp tập trung đông dân cư
Nhà hàng và quán cafe là nơi phục vụ nhu cầu về ăn uống, tụ tập, giải trí, nghỉ ngơi, thư giãn… Ngoài ra đây còn là địa điểm để mọi người gặp gỡ, bàn chuyện làm ăn, đàm phán với khách hàng, họp hành đội nhóm hay liên hoan.
Đối tượng mục tiêu quán bạn hướng đến là nhóm nào sẽ ảnh hưởng đến vị trí lựa chọn. Nếu bạn muốn thu hút dân công sở nên tìm các mặt bằng gần cơ quan, đoàn thể, công ty, tòa nhà văn phòng, chung cư cho thuê văn phòng. Nếu bạn muốn phục vụ giới trẻ thì mặt bằng quán gần các trường học, ký túc xá sinh viên, trung tâm đào tạo.
Dù khách hàng của bạn là ai cũng nên chọn mặt bằng nơi đông dân cư, nhiều người qua lại, dễ nhìn thấy.
1.2. Diện tích và mặt tiền phục vụ trực tiếp
Bạn dự kiến sẽ phục vụ lượng khách trung bình mỗi ngày là bao nhiêu. Tất nhiên ai kinh doanh cũng mong muốn đông khách nhất có thể và diện tích quán càng rộng càng tốt. Song bạn cần xác định được yêu cầu cụ thể, để tiện tìm kiếm một nơi phù hợp.
Ví dụ như diện tích quán rộng bao nhiêu, quán chỉ phục vụ ở một sàn, hay muốn có thêm tầng cao, có yêu cầu gì về view, hướng cửa, số mặt tiền…Tùy quy mô quán và tầm nhìn phát triển, mà chủ quán sẽ chọn nơi đặt quán phù hợp.
1.3. Thuận tiện giao thông và khu vực để xe
Đây cũng là 1 trong những tiêu chí chọn quán của khách hàng. Thuê mặt bằng kinh doanh quán cafe, quán ăn, nhà hàng càng gần đường lớn, có mặt tiền rộng rãi khách hàng dễ tìm và có chỗ để xe (xe máy, ô tô) sẽ dễ thu hút được nhiều khách hàng hơn.
Nếu địa điểm thuê không có chỗ để xe đủ rộng nhưng địa điểm lân cận có bãi giữ xe thì bạn cũng có thể ưu tiên.
Ngoài ra cần lưu ý tình trạng tắc đường, ngập lụt, điều kiện vệ sinh môi trường, không khí, tiếng ồn… quanh địa điểm mở quán.
1.4. Quy định, văn hóa, chính quyền tại địa phương
Khi xác định kinh doanh ở một khu vực nào mới. Chúng ta cần nắm rõ quy định, văn hóa hay những quy tắc, ứng xử của khu dân cư. Quán ăn ở đây có được mở muộn qua đêm hay không? Có gây ảnh hưởng gì tới người dân lân cận? Tình hình an ninh trật tự có đảm bảo an toàn? Khi cần hỗ trợ thì gặp ai, xin phép ai? Thủ tục pháp lý theo quy định từng địa phương… Biết rõ điểm này, các chủ quán có thể đặt vấn đề khi đàm phán thuê mặt bằng để có mức giá tốt hơn.
Có thể bạn quan tâm: Bí quyết lựa chọn mặt bằng nhà hàng giúp kinh doanh thuận lợi
1.5. Giá mặt bằng và chủ nhà
Tiền thuê mặt bằng luôn là vấn đề của các chủ kinh doanh, bởi nó là chi phí cố định. Vậy nên mặt bằng có giá hợp lý, sẽ luôn được ưu tiên hơn hết. Bạn nên xác định rõ mức ngân sách dành cho việc này. Đồng thời tham khảo giá của các địa điểm tương tự và khu vực xung quanh. Ngoài ra, chủ nhà có tạo điều kiện thuận lợi, cho việc kinh doanh của bạn hay không?
Đơn giản như, chủ nhà có thiện chí cho bạn thuê không? Có cho phép bạn thay đổi kiến trúc của ngôi nhà? Thực tế có nhiều người không lường trước điều này và đã gặp những mâu thuẫn không đáng có, sau khi ký hợp đồng thuê. Một số người theo hệ tâm linh, phong thủy, còn xem xét cả sự tương hợp về tuổi của chủ nhà với việc kinh doanh của họ.
1.6. Đàm phán thuê mặt bằng và chốt
Đây là khâu cuối cùng song là quan trọng nhất. Để đàm phán thành công và chủ nhà thuận theo những yêu cầu của mình. Trước hết thì bạn cần hiểu rõ mình muốn gì, điều gì được ưu tiên, nắm rõ được lợi thế của bản thân, mong muốn của chủ nhà, thậm chí là điểm yếu của họ. Từ đó cả hai sẽ tìm được điểm chung để đưa ra quyết định có lợi đôi bên.
II. Kinh nghiệm đàm phán thuê mặt bằng
Trong thực tế có rất nhiều chủ nhà hàng, quán cafe sau khi chốt giao dịch, mới phát hiện ra mình bị thiệt. Do không để ý một số điểm quan trọng khi đàm phán mặt bằng. Vì vậy chủ nhà hàng cần đặc biệt lưu ý các điểm sau:
2.1. Điều khoản trong hợp đồng sang nhượng mặt bằng
Một số bạn lựa chọn nhận sang nhượng quán ăn, quán cafe đã hoạt động. Để tiếp tục kinh doanh, phát triển thì điều khoản cần liệt kê rõ ràng chủ thể, đối tượng, thời gian… Cần làm rõ bạn đang nhận chuyển nhượng từ chủ nhà hay từ một người kinh doanh đang thuê nhà? Giá chuyển nhượng bao gồm những gì: tiền thuê nhà, tiền đặt cọc, cơ sở vật chất, bí mật kinh doanh, khách hàng…
2.2. Trao đổi thời hạn thuê mặt bằng
Bạn cần lường trước kế hoạch trung hạn và dài hạn, cho việc kinh doanh của mình. Bạn cần thời gian tối thiểu bao nhiêu lâu, để quán đi vào hoạt động ổn định. Khi nào đạt điểm hòa vốn và có lãi.
Thường thì các cuộc đàm phán mặt bằng thành công, khi cả hai bên chốt thời hạn từ 2 năm trở lên. Tất nhiên thời hạn này, phù hợp với từng trường hợp cụ thể, bạn có thể tham khảo trong khi đàm phán.
2.3. Xác định mặt bằng có đang cầm cố, tranh chấp tài sản
Điều này hoàn toàn có thể xảy ra, nếu bạn không kiểm tra trước khi ký kết hợp đồng thuê mặt bằng. Thử tưởng tượng sẽ thế nào khi quán của bạn, đang làm ăn rất tốt, mà lại nhận được thông báo thu hồi hoàn trả mặt bằng để đền bù thế chấp? Chắc chắn bạn sẽ ước gì mình không thuê địa điểm này từ đầu, để giờ phải bỏ đi những gì đã gây dựng.
2.4. Đóng thuế mặt bằng
Việc kinh doanh ở mặt bằng này có cần phải đóng thuế? Một số người rất ngạc nhiên khi nghe điều này. Thực tế thì khoản tiền có được từ việc cho thuê nhà và mặt bằng được coi là một khoản thu nhập, từ đó mà người cho thuê phải đóng một khoản thuế theo luật định. Bạn cần làm rõ khoản này do ai chịu? nó có được ghi rõ trong điều khoản hay không? Tránh trường hợp phát sinh tranh chấp sau khi ký hợp đồng thuê nhà.
2.5. Khảo sát không gian mặt bằng
Việc trực tiếp kiểm tra mặt bằng, sẽ giúp bạn biết rõ hiện trạng công trình. Nhà hàng, quán café của bạn có cần sửa chữa gì, sẽ thiết kế như thế nào cho phù hợp với địa hình sẵn có? Các điều kiện vật chất cơ bản, như khu vệ sinh, khu chế biến, điều hòa, nóng lạnh… có đảm bảo để sử dụng? Bạn muốn yêu cầu chủ nhà chỉnh sửa gì thêm? Đây là việc quan trọng các chủ nhà hàng không thể bỏ qua trước khi ký kết thuê mặt bằng.
2.6. Tư vấn luật sư
Các ký kết kinh doanh luôn cần có sự tư vấn của người có chuyên môn. Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc đàm phán mặt bằng, cũng như ký kết hợp đồng, thì tốt nhất bạn nên gặp luật sư có kinh nghiệm. Họ sẽ giúp bạn hiểu rõ các điều khoản hợp đồng, quy định pháp luật và gợi ý đưa các yêu cầu có lợi cho bạn trước khi đàm phán với chủ nhà.
2.7. Các phát sinh
Bạn cần lường trước sẽ có những phát sinh trong quá trình đàm phán. Điều này hết sức bình thường. Song chỉ cần bạn hiểu rõ mục đích của mình và giữ tâm thế lắng nghe, cùng có lợi, lịch sự, chân thành thì mọi vấn đề đều sẽ được giải quyết hợp lý.
III. Kết luận
Trên đây là những kinh nghiệp đàm phán thuê mặt bằng kinh doanh nhà hàng, quán cafe, quán ăn… Để chốt được hợp đồng thuê với chi phí như mong muốn điều quan trọng nhất là sự chủ động và tâm thế. Chúc các bạn thành công!
Đừng quên theo dõi MISA CukCuk để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích về xu hướng FnB và kinh nghiệm quản lý – vận hành:
